五礦困守營口產業(yè)園
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“7年過去了，感覺好像沒啥變化。”出租車師傅不愿意打表，談好了價錢才同意搭載記者去一探五礦營口產業(yè)園，“那邊一般都沒人樂意去，回來根本就拉不到人�！�
2006年，為響應國家振興東北、環(huán)渤海開發(fā)開放的號召，央企五礦集團在營口沿海產業(yè)基地中圈下30.4平方公里土地，計劃投資300億元打造一個全新的產業(yè)新城——五礦營口產業(yè)園。作為國內首個由企業(yè)主導建設、運營的產業(yè)園區(qū)，營口產業(yè)新城不僅是五礦探尋大型商貿企業(yè)實業(yè)化轉型之舉，同時也是其在產業(yè)地產領域的試水之作。然而，在整個沿海產業(yè)基地和營口新區(qū)被普遍質疑為“鬼城”的背景下，作為該區(qū)域的標志性園區(qū)，五礦營口產業(yè)園也備受“空園”的指責。
記者在現場探訪時發(fā)現，園區(qū)目前的招商情況并不理想，配套的住宅銷售更是陷入停滯。以新加坡裕廊工業(yè)新城為模板的五礦營口產業(yè)園，并沒有如計劃中那樣順理成章地繁榮起來。
“現在只是把招商和銷售的進度放緩，產業(yè)新城的打造需要時間和耐心。兩三年后再看的話，這里會既好看又紅火�！蔽宓V產業(yè)園發(fā)展有限公司副總經理趙錦明對記者表示，假以時日，營口園區(qū)必將形成產城共融的局面，并迎來“賺大錢”的好日子。然而產業(yè)地產人士則指出，五礦當初投資營口產業(yè)園就有戰(zhàn)略失誤的嫌疑。畢竟，營口的戰(zhàn)略地位、資源稟賦和發(fā)展?jié)摿茈y支撐如此巨大體量的產業(yè)新城。“產業(yè)的定位和面臨的競爭都令人擔憂，而住宅銷售更是被擠壓得沒有空間，兩方面都存在問題，何談造城和盈利？”
雪上加霜的是，記者在現場采訪時發(fā)現，曾經親密無間的開發(fā)商和地方政府之間也遭遇了“七年之癢”，種種嫌隙叢生，也為這個產業(yè)新城的未來蒙上一層陰霾。
招商之困
五礦營口產業(yè)園所在的沿海產業(yè)基地是遼寧省“五點一線”沿海經濟帶園區(qū)之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。
按照五礦產業(yè)園的總體規(guī)劃，園區(qū)建設將以“具有國際競爭力的高科技金屬加工及裝備制造產業(yè)園”為戰(zhàn)略出發(fā)點，重點發(fā)展裝備制造、鋼材精深加工、精密機械及儀表制造、新材料應用等四大主導行業(yè)，以及現代物流和現代商貿服務兩個支撐行業(yè)，計劃用15年時間，把園區(qū)建設成為產業(yè)集群優(yōu)化、投資環(huán)境優(yōu)良、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的現代化產業(yè)園。項目分三期，其中一期面積達7.6平方公里，二期達12.4平方公里，而三期的冶金重裝備區(qū)為10.4平方公里。
“目前一期已經招來36家企業(yè)，簽約總額達到350多億元�！壁w錦明說，“一期入園企業(yè)的開工率達到了90%，投資強度達到1460萬元/畝，其中政府投入1160萬元/畝，五礦投入300萬元/畝，還剩下400多畝土地沒有招完�！�
在五礦產業(yè)園內的五礦大廈招商中心，工作人員顯得憂心忡忡，“遠沒有達到預期的效果，招商壓力比較大，我們現在必須堅持下去�！�
站在五礦大廈頂層能夠向南眺望到整個沿海產業(yè)基地的輪廓，到處可見暫時停工的廠房、大片雜草叢生的荒地和空曠的道路。
這座園區(qū)內僅有已建成運營的寫字樓——五礦大廈，其辦公面積總計達10萬平方米，投資近13億元，招商情況也不容樂觀。在大廈一層企業(yè)名牌展示區(qū)內，只有2個企業(yè)標牌——五礦營口產業(yè)園和當地一家銀行。而旁邊作為商業(yè)配套的營口五礦豪生大酒店，也是門可羅雀。富麗堂皇的大廳內只剩下保安和服務人員，看不到客人入住登記的跡象。
五礦產業(yè)園的建筑施工方之一的二十三冶建設集團遼寧分公司，其項目部緊閉的鐵門上已是銹跡斑斑，門前的垃圾堆上以及工棚四周雜草叢生，大門正對面的廣告牌上，“攜手五礦，共贏未來”的標語格外醒目。
“好像早已經從園區(qū)撤走了�！爆F場施工人員對記者說。
趙錦明坦承，當初投資時有一點判斷失誤�！罢l也預料不到，剛開始建就碰到了全球金融危機，國內外的經濟形勢都在下滑，招商和園區(qū)建設都受到了一定的沖擊�！�
在經歷了2008年金融危機沖擊而一度停滯后，五礦營口產業(yè)園在2009年國家4萬億元投資的熱潮下重整旗鼓，但目前招商前景仍不樂觀。
壓力之下，招商成為第一要務，甚至門檻也在不斷下調。作為濱海旅游城市，營口對于引入產業(yè)的污染指標非常嚴苛，但五礦營口產業(yè)園招商人士對記者表示，“達到3級環(huán)評標準就可以入園了�！�
這種低門檻也引發(fā)業(yè)內人士的強烈質疑，一旦引入了冶金、化工類高污染產業(yè)，不僅與五礦所宣稱的“宜業(yè)宜居的綠色工業(yè)新城”理念不符，同時也背離了營口海濱旅游城市的定位。
該人士還表示，園區(qū)還為入園企業(yè)爭取到最為優(yōu)惠的政策�！捌髽I(yè)的土地使用稅減半，稅收享受‘兩免兩減半’以及沿海產業(yè)基地的所有優(yōu)惠政策。對于入園的企業(yè)高管，人數不超過20人的話，個人所得稅3~5年減半，甚至可以幫助他們運作全免的�！�
盡管優(yōu)惠多多，但與“具有國際競爭力的高科技金屬加工及裝備制造產業(yè)”的招商目標仍相距甚遠。在記者得到的部分入駐企業(yè)名單中，僅有河北東旭集團以及康師傅飲品兩家企業(yè)稱得上具有國際競爭力，其余大多是食品、飲料類的生產企業(yè)和電子信息類的營口本土企業(yè)。
盈利懸疑
在產業(yè)新城的建設中，住宅將成為早期盈利的重要保障，其滾動開發(fā)源源不斷的現金回籠能夠保證園區(qū)建設的順利進行。而五礦營口產業(yè)園最初的算盤也是這樣打的，其規(guī)劃按照“433”的比例進行：40%的產業(yè)用地，30%的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。在一期園區(qū)中，商住項目規(guī)劃占地2平方公里，建筑面積超過150萬平方米。
據悉，目前五礦產業(yè)園有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)�？偭坑�50萬平方米。鉑海岸目標客戶是五礦產業(yè)園入園企業(yè)的中高級管理層，鉑海灣則主要吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。
然而，盡管兩個項目總計投入在3億元左右，目前銷售回籠的資金卻尚無法覆蓋所投入的成本。鉑海岸銷售接待中心的門前人跡罕至，反而堆放著不少建筑廢料。
按照銷售人員的介紹，鉑海岸的高密度小高層產品土地加建安成本已經達到2800元/平方米，而現在已經報出3000元/平方米的售價，幾乎是虧本在賣，成交數依然寥寥�！八�，現在住宅的銷售已經逐漸停了下來�！痹撊藛T抱怨道，目前的營口消費能力不足，同時所建的樓盤產品也與市場不匹配。“由于目標客戶群是入園的企業(yè)管理層人員，但現在招商都這么困難，何談住宅的購買力？營口目前的整體住宅存量，至少要消化5~6年時間。”
相關數據顯示，2007~2012年，營口房地產投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾10倍，而扣除掉房地產投資后的全市固定資產投資總額，5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占固定資產投資的比例達到5年來的峰值——29.38%。
在住宅為主力的固定資產投資拉動下，營口GDP已經連續(xù)5年排名遼寧省第一，然而其“工業(yè)強市”的旗號似乎要打上一些折扣。在上海易居房產研究院2012年頒布的《中國城市房地產市場風險排行榜》中，營口位列第26位，被指“由于市場容量有限，過強的開發(fā)力度導致城市產生供過于求的市場風險”。
2012年，營口市42個重點地產項目未來潛在供應量達到1362.67萬平方米，其中僅五礦營口產業(yè)園所屬方的沿海產業(yè)基地，在售的住宅項目就超過20個，規(guī)劃建筑總量逾500萬平方米，而營口市區(qū)只有不到70萬的常駐人口。
住宅短期內指望不上，五礦的盈利來源主要還是土地招商。根據雙方協(xié)議，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。
五礦營口產業(yè)園工業(yè)人員向記者介紹，“根據投資的相關額度，土地的價格可以優(yōu)惠在130元/平方米，平均每畝不到8萬元。”
“價格很低廉，但是我們能夠略有盈利�！壁w錦明表示，畢竟，地方政府會有相應的補貼。
但一位產業(yè)地產操盤者對記者稱，很多地方政府囿于財政壓力，在補貼方面容易拖延，“口惠而實不至”，甚至直接用土地代替現金進行補貼。
蜜月到裂紋
2006年，五礦集團響應國務院“振興東北老工業(yè)基地”的號召，投身遼寧沿海經濟帶開發(fā)建設。能夠和這樣一個具有影響力和強大實力的央企聯(lián)袂，營口市政府自然給予五礦最大限度的優(yōu)惠和便利，雙方進入關系融洽的蜜月期。
就在2006年，經國資委批準，營口市人民政府控股下的營口中板廠被無償劃撥給五礦集團。目前，五礦中板廠已經成為集團旗下的骨干企業(yè)。
投桃報李，五礦營口產業(yè)園在當時一片鹽堿灘涂上篳路藍縷，投入了超過300億元的巨資進行開發(fā)建設。為促進園區(qū)招商引資的順利推進，五礦同時扮演著土地一級開發(fā)商以及物業(yè)服務商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是它們的合作伙伴，甚至，五礦還要利用自己在當地關系充當“掮客”——為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對接穿針引線。然而隨著時間的推移，尤其是2009年4萬億元投資的熱潮下營口對于土地財政的“過分熱衷”，無形中使地方政府和開發(fā)商的關系產生嫌隙。
2009年救市計劃推動下的城鎮(zhèn)化快速延伸到三、四線城市，營口便是這些四線城市中的代表之一。營口市政府通過迅速而持續(xù)地提高土地供應量，吸引了包括萬科、保利、恒大等房地產企業(yè)的進駐。這個以往籍籍無名的海濱小城，仿佛在一夜之間成為了龍頭房地產開發(fā)商的投資新寵。
五礦產業(yè)園負責人在此前接受媒體采訪時曾大倒苦水，認為營口的城市升級過分依賴土地財政，導致城市和產業(yè)整體發(fā)展速度遠遠跟不上房地產開發(fā)的速度。
“目前不少產業(yè)新城動輒幾十平方公里，土地城鎮(zhèn)化速度遠遠快于人口和產業(yè)城鎮(zhèn)化速度，新城變空城的危機非常大�！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員易鵬對記者表示。
營口尤其是沿海產業(yè)基地住宅的過度放量，完全打亂了五礦產業(yè)園以住宅滾動開發(fā)回籠資金建設園區(qū)的預定計劃。
“如今住宅建好了賣不動，反而要等待招商來刺激，整個就是一個待解的僵局。為了履行央企的社會責任，五礦確實作出了很大的犧牲�！蔽宓V營口產業(yè)園人士說。
經濟學博士周建成向記者指出，“從產品銷售難度來看，住宅、商業(yè)、辦公、產業(yè)的銷售難度是依次遞增的。如果一個地區(qū)連住宅都賣不動，說明當地人口很少，而且人口后續(xù)導入不足。這種情況下，城市的消費能力也是非常差的，產業(yè)就更做不起來�！�
雙方的嫌隙不止于此。五礦營口產業(yè)園內部人士對記者透露，營口老邊區(qū)政府已經拖欠了五礦2.6億元款項。2010年，五礦與老邊區(qū)政府進行產業(yè)園區(qū)三期土地出讓協(xié)商的時候，由于多次土地置換程序導致其中3平方公里的土地至今沒有著落�！罢葲]有把地交給我們，又沒有把2.6億元的預付款項退還給我們，反而還拿了這些錢去做其他項目開發(fā)。”該人士說。
在五礦大廈與五礦豪生酒店旁，荒置著一片白色的住宅樓盤。據當地人士介紹，該項目是西藏藏業(yè)集團開發(fā)的“麗湖名居”。幾年前，由于西藏藏業(yè)集團同時操作多個住宅項目導致資金鏈斷裂，開發(fā)商卷款逃走，麗湖名居最終變?yōu)闋�尾工程，只能由沿海產業(yè)基地管委會托管。
“這塊地本來是交給五礦來做的，但政府看到五礦建好了五星級酒店，認為這片區(qū)域價值一定會提升，就把這塊地以更高價格賣給了西藏藏業(yè)”，該人士說，“結果不僅項目爛尾，還得罪了五礦”。
營口的發(fā)展陷入多重困局，不得不令人思索該區(qū)域是否具有發(fā)展產業(yè)新城的基礎�！耙粋�地方只有具有資源稟賦的比較優(yōu)勢才能發(fā)展產業(yè)新城，其中包括良好的產業(yè)基礎、人才資源、資金優(yōu)勢等方面。但從營口的生產要素來看，很難找到其資源稟賦所在。這樣一來，產業(yè)新城的發(fā)展就成為了空中樓閣，無所支撐。”周建成表示。
不過，趙錦明仍然對五礦營口產業(yè)園的未來充滿信心。
“只需等上2~3年，五礦產業(yè)新城目標必定會初具規(guī)模。”趙錦明說，“隨著新一屆國家領導人對于中國經濟的調整、改革與推進，中國經濟形勢未來會更好，包括沿海產業(yè)基地相關政府職能部門的陸續(xù)搬遷入住，這里的人氣會越來越紅火，盈利水平也會大大提升�！�
顯然，暫時的困局并未阻擋住五礦拓展產業(yè)地產的雄心。“目前，五礦在汕頭打造的商貿物流產業(yè)新城面積達到4.8平方公里，公司同時還在與北京通州區(qū)政府密切商談產業(yè)新城建設的事宜，園區(qū)面積初步定為4.6平方公里。”五礦內部人士透露。
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