北京保障房亂象調(diào)查：超過一半上市交易或出租
針對近期曝光的北京保障房出租亂象，主管部門首度做出回應。
8月16日15時，北京市住建委答復本報采訪函稱，7月21日、8月2日和8月8日，建委已對興康家園限價商品住房項目、豐臺區(qū)宋家莊經(jīng)濟適用住房項目兩個保障性住房小區(qū)進行檢查，發(fā)現(xiàn)絕大部分家庭都能夠遵守保障房相關(guān)規(guī)定，但周邊的房產(chǎn)中介則存在承租保障房現(xiàn)象，已責令中介立即整改并對其負責人進行了約談。
北京市建委稱今后將加強保障房后期管理。措施包括要求物業(yè)公司協(xié)助政府對保障房進行后期管理；嚴查房產(chǎn)中介承租保障房相關(guān)業(yè)務；廣泛接受群眾舉報騙租騙購現(xiàn)象。
然而，該回復并未涉及被曝光的保障房出租整體調(diào)查整改詳情。
8月11日，本報記者再次走訪萬科紅獅家園發(fā)現(xiàn)，該限價房小區(qū)仍存在對外出租情況，不少房東直接將房屋代理給中介。
另外，本報聯(lián)合北京市某中介機構(gòu)對北京市保障房出租狀況的調(diào)查整理發(fā)現(xiàn)：北京市第一代經(jīng)濟適用房，建成交付約14萬套，目前約有13萬套通過真假交易轉(zhuǎn)為二手商品房上市交易，剩下的不足1萬套約有40%在出租；北京市第二代經(jīng)濟適用房，建成交付約10萬套，目前約有25%在出租；兩限房迄今建成入住約7萬套，目前約有20%出租。
北京市自1998年房改以來一直堅持大規(guī)模建設保障房，但其保障房分配乃至后續(xù)管理一直飽受專家學者詬病。眼下房價高企，北京和其他若干城市一樣，在2011年前后躍入規(guī)�？涨暗谋Ｕ戏拷ㄔO時期，顯然，相關(guān)的漏洞如何妥善監(jiān)管，不僅僅是北京一個城市面臨的難題。
保障房出租
據(jù)本報了解，由于近期北京市住建委的嚴厲警告，北京各大中介聲稱已停止接手保障房出租業(yè)務。
然而，住建委這一規(guī)定并未影響二房東仁生（化名）轉(zhuǎn)租他在豐臺區(qū)萬科紅獅家園的單間主臥。
該小區(qū)是萬科在北京的首個保障性住房項目，2010年7月首批業(yè)主入住。同年11月仁生從中介手里租下小區(qū)兩居中的一間房，但至今仍未見過房主本人。
眼下因為工作變更，仁生急欲將單間轉(zhuǎn)租。記者以租房為由暗訪發(fā)現(xiàn)，這是一套90平方米左右的兩室一廳，客廳被中介打成4個隔間。由于隔斷太多，空氣不流通，每逢夏季，最不通風的兩個隔間租戶就會無法忍受窒息一樣的悶熱而搬走。
隔斷群租是住建部和北京市明令禁止的。今年5月份，北京市住建委對外稱，針對打隔斷群租的行為開展了專項執(zhí)法檢查，但并未能真正杜絕此類現(xiàn)象。
據(jù)仁生介紹，這套房租戶們基本上是外來打工者、畢業(yè)不久的大學生。仁生所租住的這套房子，兩間臥室加上客廳的4個隔間，6間屋子每月租金收益最高可達4000多元。
他也深知，這是一套保障房，不該用于出租，但他表示，絕不會被收回，他在這里租住近一年，沒有遇到過一次檢查。
仁生所言不虛。在這個新小區(qū)隨處可見招租廣告，周邊中介幾乎各家都有多套該小區(qū)出租房源。雖然最近“風聲漸緊”， 一般大中介躲避風頭暫不接手保障房出租，但一些小中介仍然暗自代理該小區(qū)的出租業(yè)務。
北京保障房出租亂象調(diào)查
記者試圖聯(lián)系保障房真正的主人，多次未果。
這是怎樣的一部分人群呢？
華遠地產(chǎn)董事長任志強(博客)（微博）曾拋出偏激言論，“保障房是誰有錢就保障誰”。話未必準確，卻引起一片附和。
根據(jù)北京市規(guī)定，北京市城八區(qū)申請購買限價商品住房家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值須應符合以下標準：3人及以下的家庭人口，家庭年收入應在8.8萬元及以下，家庭資產(chǎn)總值應在57萬元及以下；4人及以上家庭人口，家庭年收入應在11.6萬元及以下，家庭資產(chǎn)總值應在76萬元及以下。
但本報曲折了解到，一些將房屋出租的保障房業(yè)主，名下并非只有一套房。這部分人群的實際生活狀況與政策不符，也多次在各地曝光。
此前石家莊市某廉租房小區(qū)停放一批私家車，曾引發(fā)輿論普遍質(zhì)疑，石家莊市政府后來召開發(fā)布會稱，查出3戶不符合廉租房資格。
本報記者走訪紅獅家園時，正值工作日上午，但小區(qū)內(nèi)的兩塊空地仍停滿轎車。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，這個規(guī)劃總戶數(shù)1857套的保障房小區(qū)（含8000平方米廉租房），僅工作日就停放了百余輛各款車型。
“按照北京市限價房政策規(guī)定的家庭年收入，這些保障房的新業(yè)主們，哪來經(jīng)濟實力購置小車呢？”北京市一位資深中介從業(yè)人員存疑。他甚至悲觀地認為，真正符合限價房資格的人群，實際上無力購買限價房。
其依據(jù)是，以3人家庭為例，家庭年收入如果在8.8萬元及以下，一般來說，家庭收入主力為兩人，即人年均收入僅為4.4萬元，也就是說只有月收入不超過4000元的北京人才有資格申請保障房。在物價不斷高漲的今天，除去日常開銷和房貸，這樣的家庭哪里還有錢買車？即便買了車，油價和停車費包括養(yǎng)車成本，也應該不是普通限價房家庭能承擔的。
“表面上看，保障房的每個環(huán)節(jié)都看不出漏洞，但結(jié)果是有大量保障房對外出租。”上述中介人員表示。
按照政策規(guī)定，住保障房的家庭，不應擁有第二套住房，即意味著保障房出租根本不正常。采訪中有業(yè)內(nèi)人士反問：經(jīng)濟適用房或者限價房都在出租，那么，保障房究竟保障了誰？
記者去年曾調(diào)查過北京金隅美和園，暗訪時恰好碰到房主本人。多番套話才發(fā)現(xiàn)，該房東真實身份是一位公務員，他在其他地方還有一套房，金隅這套限價房僅用來出租，準備等到政府規(guī)定的轉(zhuǎn)讓年限后出售。
顯然，這當中有很多審核不嚴格甚至違規(guī)情況被遮蔽。
21世紀中國不動產(chǎn)市場發(fā)展中心副總裁林蕾透露，“大多數(shù)地方在保障房準入方面，以家庭收入、住房情況為衡量標準，并設立了審核、公示等多種門檻。但是，由于目前居民人戶分離現(xiàn)象普遍，基層政府要準確審核申請人的收入和資產(chǎn)情況，仍面臨很大困難。各地對通過審核的保障房人群都會進行公示，但很少有人去關(guān)注和調(diào)查這些人群是否確實困難。”
協(xié)助記者調(diào)研的中介機構(gòu)還向記者列出了目前北京市出租現(xiàn)象比較嚴重的保障房小區(qū)，包括：海淀區(qū)的旗勝家園，朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)的保利嘉園、北辰福第、富力陽光美居，豐臺區(qū)的鴻業(yè)興園二期，通州區(qū)半壁店龍湖·大方居，石景山區(qū)金頂陽光等。
萬科紅獅家園鄰近北京地鐵5號線南端起點站，在5號線的北頭，是北京有名的天通苑經(jīng)濟適用房小區(qū)，眾所周知，它早已成為北京市最大的出租房小區(qū)。
制度漏洞
目前除約談中介外，在應對保障房出租后期監(jiān)管上，政府似乎找不到更好的辦法。
一位不愿意透露姓名的中介人士表示，北京市住建委在監(jiān)管保障房出租方面，除了中介這一渠道，并沒有其他有效渠道。
據(jù)介紹，市住建委每年都會對中介門店有關(guān)保障房出租情況展開不定期大清查，但清查后，中介仍不愿放棄保障住房出租市場。
該人士稱，從事房地產(chǎn)多年，他至今沒有看到一例因出租而被政府收回保障房的案例；靠后期監(jiān)管來整治保障房出租市場，收效甚微。問題在于，該人士稱，即便騙購保障房被發(fā)現(xiàn)，僅僅是取消資格，而不會付出其他任何代價，根本起不到任何警示作用。
林蕾認為，“由于保障房價格比商品房低一半以上，收益巨大，有些居民不惜造假，逃避審核。而被發(fā)現(xiàn)后的懲罰力度又不足以嚇阻違法者，助長了騙購人群的僥幸心理。”
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌稱，保障房出租泛濫背后，政策漏洞是根源。他表示，近幾年來北京市保障房種類增加了限價房，但政府從未解釋清楚，限價房到底是保障房還是商品房？
他進一步指出，在《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》中，北京市規(guī)定了審核標準、規(guī)定了配售要求等等，但惟獨沒有規(guī)定限價房不允許出租和經(jīng)營，也未規(guī)定出租后要被收回。
顧云昌認為，這是政策上的模糊，“理論上講限價房是商品房，但實際上，北京市已將其納入保障性安居工程中，既然是保障房，就不應保障其出租和經(jīng)營的權(quán)利”。
顧稱，保障房尋租成本低廉，實際上在鼓勵違法違規(guī)者踏浪而行；政策和制度的缺陷，如不盡快進行完善，負面影響將超出想象。
讓顧云昌更為心痛的是，這一輪保障房建設過于追求速度，政府部門并沒有考慮清楚保障主體是誰，而是一味追求“大干快上”。
任志強曾在其退任華遠集團總裁時尖銳指出，“如果最終這些保障房不是給了專有的保障對象，而是演變成了特定權(quán)力階層的內(nèi)部分配，這對中國未來影響會很大。”
任估計，兩年以后此輪保障房建設所帶來的問題將陸續(xù)暴露，并將非常嚴重。
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