房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼 提前還貸仍需細(xì)思量
隨著四部委3日再次發(fā)出通知，推出全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地產(chǎn)調(diào)控正持續(xù)加碼。與此同時(shí)，商業(yè)銀行也漸次取消了首套房房貸的7折優(yōu)惠利 率，將最優(yōu)惠利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的8.5折。在加息預(yù)期下，購(gòu)房者是否應(yīng)該提前歸還貸款，抑或需要進(jìn)行其他投資安排呢？
中外資行房貸優(yōu)惠均趨緊
記者昨日從上海多家中外資商業(yè)銀行了解到，個(gè)人住房按揭貸款新增房貸的7折優(yōu)惠利率已經(jīng)不實(shí)行，而最新的優(yōu)惠利率是基準(zhǔn)利率的8.5折。
某股份制銀行上海分行一位人士告訴記者，為控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)于首套房貸的優(yōu)惠利率已執(zhí)行基準(zhǔn)利率8.5折的標(biāo)準(zhǔn)，而且“執(zhí)行已經(jīng)有一段時(shí)間了”。至于存量房貸，目前仍是執(zhí)行原有貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于存量房貸，該人士認(rèn)為，目前銀行一般都不會(huì)對(duì)存量房貸的利率進(jìn)行調(diào)整，但是不排除某些合同約定情況除外，也就是說(shuō)，如果貸款人與銀行簽訂的房貸合同中存有約定“房貸利率下浮比例可以調(diào)整”的情況，則不排除銀行會(huì)進(jìn)行調(diào)整的可能。
不僅僅是中資銀行，外資銀行對(duì)于首套房貸政策也在收緊。據(jù)悉，當(dāng)前東亞、渣打等外資銀行已經(jīng)開(kāi)始著手，將首套房貸最優(yōu)惠利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的8.5折。
一家外資銀行人士對(duì)記者表示，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，監(jiān)管對(duì)于房貸監(jiān)控也非常嚴(yán)格，而銀行做業(yè)務(wù)時(shí)也會(huì)盡量減少發(fā)放打7折的房貸，而改為多賣(mài)理財(cái)產(chǎn)品。
“事實(shí)上，銀行房貸業(yè)務(wù)從今年年中時(shí)就開(kāi)始放緩了，業(yè)務(wù)量下降很多，現(xiàn)在主要靠做其他貸款業(yè)務(wù)來(lái)推動(dòng)。”上述銀行人士說(shuō)。
公積金差別化政策面世
近期，加息、上調(diào)公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列調(diào)控政策不斷出臺(tái)。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、以及銀監(jiān)會(huì)等四部委3日再次發(fā)出通知，全面叫停了第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提升至五成。
此次，四部委的通知對(duì)于公積金房貸給出了詳細(xì)的差別化規(guī)定，“使用住 房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面積在90平方米以上的，貸 款首付款比例不得低于30%”， 此外，“第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍”，以及，“停止向購(gòu)買(mǎi) 第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的計(jì)算，假設(shè)夫婦兩人最高公積金貸款額為80萬(wàn)元，以貸款期限20年、購(gòu)買(mǎi)二套房利率上浮10%至4.455%來(lái)推算，根據(jù)四部委的最新公積金貸款規(guī)定，該夫婦購(gòu)房將增加4萬(wàn)多元的貸款利息，每月還款額將從原來(lái)的4868.9元增加值5041.8元。
“當(dāng)然，盡管公積金貸款利率上調(diào)，相對(duì)于二套房貸全部使用商業(yè)貸款，利用公積金貸款仍會(huì)有2.299%的利差，商業(yè)貸款月供還要再多出1000多元，公積金貸款仍是劃算的。”有銀行人士表示。
提前還貸還需細(xì)思量
盡管存量房貸的最優(yōu)利率暫不調(diào)整，但也不排除部分貸款利率會(huì)“視合同情況”而重新上調(diào)。此外，伴隨著央行10月份出人意料的加息，再加上對(duì)商業(yè)銀行在每年年初對(duì)存量房貸利率調(diào)整的預(yù)期，也使得購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)房貸成本支出充滿擔(dān)憂。
那么，今年年底前是否會(huì)再度加息并進(jìn)一步抬升購(gòu)房者的房貸成本呢？匯 豐銀行中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌認(rèn)為，除抑制市場(chǎng)對(duì)于通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲的擔(dān)憂外，央行加息有助于給依舊存在泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。利率上調(diào)是決策層抑制房 地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)及過(guò)度需求的最有力措施。故而，他預(yù)計(jì)今年年底之前在通脹見(jiàn)頂之際可能還會(huì)有一次25個(gè)基點(diǎn)的利率上調(diào)空間。
在此背景下，普通購(gòu)房者是否應(yīng)該提前還貸、以節(jié)省利息支出呢？出乎意料，數(shù)位理財(cái)經(jīng)理給出了否定的答復(fù)。
未來(lái)貸款總體趨緊是首要原因。“國(guó)家調(diào)控政策總體趨緊，以后不僅房貸，各種消費(fèi)貸款、汽車(chē)貸款也會(huì)變得更加嚴(yán)格，貸款只會(huì)越來(lái)越難。”某股份制銀行上海分行人士表示。
渣打銀行相關(guān)人士此前也稱(chēng)，將積極貫徹監(jiān)管層有關(guān)貸款法規(guī)精神，嚴(yán)格消費(fèi)性貸款的審批發(fā)放，大力倡導(dǎo)貸款資金受托支付，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)貸款用途的核查，嚴(yán)防貸款資金流入樓市、股市。
不過(guò)，理財(cái)師建議投資者可以利用資產(chǎn)組合巧妙搭配，來(lái)對(duì)沖房貸利息支 出上升的風(fēng)險(xiǎn)。一家外資行個(gè)金部的理財(cái)經(jīng)理認(rèn)為：“提前還貸，對(duì)于手頭資金并不寬裕的投資者而言，并不合適。如果他突然有其他資金需求呢？就難以應(yīng)付了。 此外，以后消費(fèi)貸、汽車(chē)貸都會(huì)趨緊。而相比于其他消費(fèi)貸款，房貸的利率其實(shí)還是優(yōu)惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于歸還房貸，而是將手里的富余資金進(jìn)行其他投資。一般加息周期下，理財(cái)產(chǎn)品的收益也會(huì)相應(yīng)提升，做得好的話，也會(huì)抵消房貸利息的成本上升。”該理財(cái)經(jīng)理補(bǔ)充道。
記者還了解到，銀行即便要對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，也會(huì)提前與客戶(hù)溝通，給客戶(hù)時(shí)間差，方便客戶(hù)決定是否提前歸還貸款。“當(dāng)然，如果有客戶(hù)不想背債、中短期內(nèi)也不想投資，也建議他們提前與銀行聯(lián)系，協(xié)商提前還款。”
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